カチコチ通信おんらいん 20221116
okumura1964
子供の頃、ソフトボールにまつわることは完全に黒歴史な奧村隆充です。
目次
今日は不動産の価値をどこに求めるかについて書きたいと思います。
不動産というと土地と建物です。
私のお店では土地の売買の媒介をすることが多いです。
媒介とは売主と買主とをで合わせて、条件の調整をして、売買の合意が得られれば、合意内容を契約書にして、契約、契約履行の手伝いと最後に引き渡しのお手伝いをします。
引き渡しまでにお金の用意をするため銀行をあっせんすることもありますし、お客様が銀行、金融機関を利用するために売買にかかわる書類を作ったりするだけの時もあります。
土地の価値とは
土地の価値は主に建物が建てられるというところです。
もちろん農地では、農作物を作るところが価値となります。
資材置き場や駐車場では、資材を置ける量や車を駐車できる台数が価値となります。
価値に対してお金を支払いますので、買主にとっての価値と売主にとっての価値が必ずしも最初から一致しませんので、そのあたりの調整に苦労します。
建物の価値をとは
家屋の場合はどうでしょうか。
家屋の価値は土地の価値は家屋の価値の中に含まれています。
家屋の売買はあくまでも家屋の売買と考えるのが普通だとは思いますが、海外の場合はこれでよかったりもするのですが、日本の場合は少し様子が違って、家屋の売買でも土地の価値を優先することが多いです。
家屋の価値はほぼゼロでも、再建築できるものが何かによって家屋？の価値が変わります。
つまり土地の価値を重要視することが多いです。
建物は壊すことが前提の場合もあります。
ほんとに建物にとって不幸なことです。
不動産の価値が見いだせない建物にはお金をかけても価値が増えないので、ついつい最小限の修理やリフォームになりがちです。
価格査定するときに、築年月の古い建物のキッチンを500万円かけてリフォームしましたと言われても、売りやすさには大きく関係するものの、500万円かけたリフォームで建物の価値が500万円とはいわなくてもいくらかでも価値が上がったというとそういう査定はしていません。価値の上がり方はほぼゼロです。
事業用物件の価値とは
しかしこのリフォームした建物がアパートなどであった場合は話が違ってきます。
リフォームした部屋の賃料とリフォームしなかった賃料ではした方が高いからです。
賃貸住宅の場合は利回りで売買時の価格を決めることがおおく、一年の賃料がリフォームによって多くなる場合は、当然不動産の価格も高くなります。
なのでこうなります。
アパートなどの建物は事業用建物といいますが、事業用建物と居住用建物では価格の付け方が違う。価値が変わってくる。
土地の使い方によって価値が変わる
この文書の最初に書いたのは、居住の値段の付け方。
アパートでは建て替えでどう価値があるかを考えるより、どれくらいの利回りがあるかで価値が決まります。
こう考えてみると、大きく不動産の価値というのはその不動産がどれくらいの価値を生み出せるかといえば事業用と居住用とを合わせて価値を考えることができると思います。
そして、どれくらいの価値を生み出せるかというところは実は人の手で変えられる部分であり、不動産の特徴である場所を変えられないというところから考える価値（路線価など）には縛られない価値です。
不動産の価値を生み出すのは環境であります。
よく考えます。
不動産の価値を損なわないような振る舞いを住んでいる場所ですれば、幸せな生活ができるのではないか。幸せな環境になるのではないか。
幸せな環境でくらしていけ、持っている不動産の価値も下がらないのは充分モチベーションになりえるのではないかと思います。
